Baggrund og formål
Nyborg Byråd har besluttet at sætte et planarbejde i gang for Ullerslev bymidte. Planlægningen skal blandt andet sikre, at hele eller dele af den gamle centerbebyggelse kan omdannes til almene boliger, men åbner også op for nye muligheder for de eksisterende erhvervs- og butiksejendomme i området. Kommuneplantillægget ledsages af en ny lokalplan for centerområdet, lokalplan nr. 341.
Ullerslev udgør sammen med Ørbæk en af kommunes to lokale centerbyer. Centerbyerne fungerer som bindeled mellem Nyborg, landsbyerne og landdistrikterne. Ønsket er at fastholde og udvikle centerbyerne, som attraktive bosætningsbyer med et bredt udbud af boliger og den nødvendige offentlige og private service.
I 2022 vedtog byrådet en udviklingsplan for Ullerslev. En omdannelse af centerområdet med blandet bolig og erhverv er netop fremhævet som en del af det fysiske hovedgreb for byens udvikling, og som en konkret indsats for at styrke bosætningen og brandingen af Ullerslev, som en attraktiv bosætningsby.
Formålet med kommuneplantillægget er at tydeliggøre, at området omkring det gamle center udgør en central del af byen med plads til boliger, butikker og erhverv og med en relativ tæt og høj bebyggelse. Kommuneplantillægget præciserer derfor, at bymidten også kan anvendes til boligformål og hæver det tilladte etageantal fra 2 til 3 etager og den maksimale bygningshøjde fra 11 til 13 m for en mindre del af planområdet. Kommuneplantillægget fastsætter en parkeringsnorm for boliger på 1¼ p-plads pr. bolig.
Formålet med tillægget er derudover at lave en geografisk tilpasning af rammen, hvilket betyder, at tre boliger i den sydligste del af centerområdet overføres til en tilstødende kommuneplanramme udlagt til boligformål.
Kort, der viser centerområdet i Ullerslev og fotos fra centerbebyggelsen.
Foroffentlighed
I henhold til planlovens § 23c er der forud for udarbejdelsen af kommuneplantillægget afholdt en forudgående høring, hvor offentligheden har været inviteret til at komme med forslag og ideer til det forestående planarbejde.
Den forudgående høring blev gennemført i perioden fra den 21. september til den 20. oktober 2022, inkl. et informationsmøde d. 6. oktober 2022.
Der er modtaget syv høringssvar i forbindelse med høringen, som henleder opmærksomheden på boligtyper og målgrupper, trafik- og parkeringsforhold, samt miljømæssige konsekvenser ved at blande bolig- og erhverv. Kommuneplantillægget med tilhørende lokalplan er udarbejdet, så der tages hensyn og stilling til de respektive emner fremhævet i høringssvarene.
Kommuneplantillæggets indhold
Kommuneplantillæg nr. 7 berører to eksisterende kommuneplanrammer, hhv.
- Ramme 2.C.1 for Ullerslev Centerområde, samt
- Ramme 2.B.3 for boligområdet "del af Ullerslev by, syd for skolen"
Tillægget ændrer den geografiske afgrænsning mellem de to områder, idet tre ejendomme langs Lundsager overføres fra centerrammen til boligrammen. Ejendommene har tidligere huset forskellige typer af liberalt erhverv i tilknytning til boligen. Erhvervet er i dag nedlagt. Ændringen fremgår af kortene herunder.
Der ændres ikke på rammebestemmelserne for ramme 2.B.3.
Rammen 2.C.1 for Ullerslev Centerområde indeholder i dag nedenstående bestemmelser for lokalplanplanlægningen (anført med kursiv). Tilføjelser til bestemmelserne er anført med fremhævet skrift.
- Områdets generelle anvendelse: Centerområde
- Fremtidig zonestatus: Byzone
- Bebyggelsesprocent 45% beregnet ud fra den enkelte ejendom
- Maks. antal etager: 2 etager
- Maks. bygningshøjde: 11 meter
- Udstykning er tilladt indenfor rammeområdet
- Områdets anvendelse: Der kan indrettes erhvervsarealer til de brancher, der indgår i udpegningen af bymidter, samt boliger.
- Bebyggelsens omfang: Der må indrettes indtil 3.800 m2 detailhandel inden for rammeområdet fordelt med 1.800 m2 til dagligvarebutikker og 2.000 m2 til udvalgsvarebutikker. Bruttoetagearealer må være max. 3.500 m2 for dagligvarebutikker og max. 2.000 m2 for udvalgsvarebutikker. Indenfor rammeområdet kan der planlægges for en almen boligbebyggelse med et etageareal på maks. 4.400 m2 alt inkl. Den almene boligbebyggelse må punktvis udføres i op til 3 etager og med en maksimal højde på 13 m.
- Særlige bestemmelser: Der skal udarbejdes en samlet plan for centerområdet, der sikrer helhed og sammenhæng og forbedring af de byrumsmæssige kvaliteter.
- Specifik anvendelse: Bymidte, almene boliger, etageboliger, tæt-laveboliger.
Kortene viser de to eksisterende kommuneplanrammer, som berøres af kommuneplantillæg nr. 7, samt ændringen i rammernes geometri.
Parkeringsnorm
Kommuneplan 2021 opstiller en række generelle rammebestemmelser for antallet af parkeringspladser til boliger. For tæt-lave boliger og etageboliger gælder et generelt krav om minimum 1½ p-plads pr. bolig.
Med kommuneplantillæg nr. 7 fastsættes parkeringskravet til minimum 1¼ p-plads pr. bolig. Det nedsatte parkeringskrav begrundes dels i ønsket om at omdanne og fortætte et eksisterende centerområde med almene boliger, samt områdets centrale placering i Ullerslev tæt på indkøb, service og offentlig transport.
Forhold til anden planlægning
Nationale interesser
Kommuneplantillægget er sammenholdt med nationale interesser i kommuneplanlægningen indenfor områderne:
- Vækst og erhvervsudvikling
- Natur og miljø
- Kulturarv og landskab
- Hensyn til nationale og regionale anlæg
I det efterfølgende gennemgås de, for tillægget, relevante temaer indenfor områderne.
Produktionsvirksomheder
Lokalplanområdet ligger indenfor 500 meter konsekvenszone fra det kommuneplanlagte erhvervsområde, 2.E.1 - Håndværkerområdet ved Solholm, som rummer produktionsvirksomheder. Den aktuelle planlægning som muliggør boliger ved Ullerslevcenteret vil ikke medføre skærpede miljøkrav til virksomhederne i erhvervsområdet, da der i forvejen ligger store boligområder mellem erhvervsområdet og lokalplanområdet, som regulerer virksomhederne i forhold til miljømæssige påvirkninger.
Detailhandel
Detailhandlen i Ullerslev er i dag koncentreret omkring byens center og hovedvejen. Ved centeret ligger SPAR og Brocante Loppemarked, langs hovedvejen finder man Netto og Røde Kors genbrugsbutik. Indenfor center-/bymidteafgrænsningen er der ligeledes en benzintank, el-ladeplads, lægehus, frisør og enkelte serviceerhverv.
I lighed med andre byer af Ullerslevs størrelse er detailhandlen reduceret over en årrække, hvorfor flere butiks- og erhvervslokaler har fundet nye anvendelser eller står tomme. Nærværende planlægning og lokalplanlægning skal sikre mulighed for at området fortsat fremstår attraktivt og med nye muligheder for blandt andet almene boliger og en udvidelsesmulighed for den nuværende dagligvarebutik.
Selve bymidteafgrænsningen reduceres i areal, idet afgrænsningen tilpasses mod syd, som beskrevet i afsnittet om kommuneplantillæggets indhold. Rammens detailhandelsbestemmelser forbliver uændrede.
Kortet stammer fra Kommuneplan 2021 og viser den nuværende detailhandelsstruktur for Ullerslev.
Naturbeskyttelse
International naturbeskyttelse (Natura 2000)
Planområdet ligger ca. 7 km fra nærmeste Natura 2000-område, som indeholder habitatområdet H100 og fuglebeskyttelsesområderne F73 og F98. Natura 2000-området (habitat- og fuglebeskyttelsesområder) omfatter øen Vresen og havet omkring Storebælt.
Udpegningsgrundlaget for habitatområdet indeholder marine naturtyper og arter, samt naturtyper tilknyttet kysterne. Planlægningen i Ullerslev vurderes ikke, grundet afstanden og planlægningens karakter - omdannelse i eksisterende bymæssig bebyggelse, at påvirke udpegningsgrundlaget for det aktuelle Natura 2000-område.
Habitatdirektivet (bilag IV-arter)
Nyborg Kommune har ved registreringer og besigtigelser ikke kendskab til, at der i lokalplanområdet forekommer dyrearter, der er omfattet af habitatdirektivets bilag IV. Kommunen vurderer derfor, at lokalplanen kan realiseres, uden at projektet vil beskadige eller ødelægge væsentlige yngle- eller rastepladser for flagermus og andre dyrearter, der er omfattet af habitatdirektivets bilag IV.
Grundvand
Hele Ullerslev by inkl. lokalplanområdet ligger i et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD). Lokalplanområdet ligger dog uden for følsomme indvindingsområder og -oplande til Ullerslev Vandværk.
Da der er tale om en byomdannelse af et eksisterende centerområde med boliger, er det Nyborg Kommunes vurdering, at planlægningen ikke ændrer væsentligt på områdets påvirkning af drikkevandsinteresserne.
Oversvømmelse og erosion
Planområdet ligger ikke i et område, der er udpeget som risikoområde for oversvømmelse i forbindelse med skybrud, jf. kortlægning i kommuneplan 2021.
Nyborg Kommune anbefaler generelt, at opmagasinering af overfladevand tænkes ind i projekter af hensyn til at fremtidssikre ny bebyggelse og planområdet. Planområdet ligger centralt i byen, i et bebygget område og er omgivet af eksisterende infrastruktur. Kapaciteten til overfladevand i eksisterende ledninger forventes udfordret og kan betyde, at det vil være svært at aflede vandet, hvorved opmagasinering af vand indenfor planområdet bliver særlig vigtigt.
Miljøvurdering af planen
Efter lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) (Lovbekendtgørelse nr. 4 af 3/1/2023) skal planer, der tilvejebringes inden for fysisk planlægning, miljøvurderes. Såfremt planen kun omfatter et mindre område på lokalt plan skal planen imidlertid screenes, for at afgøre, hvorvidt planen kan forventes at medføre væsentlige miljømæssige påvirkninger. Hvis planen ikke forventes at medføre væsentlige miljømæssige påvirkninger skal planen ikke miljøvurderes.
Det er i screeningen vurderet, at tillægget i sammenhæng med lokalplan nr. 342 ikke medfører væsentlige miljøpåvirkninger.
Her lægger kommunen vægt på:
- at planlægningen kun fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan og at planen ikke berører internationale naturbeskyttelsesområder.
- at der i planlægningen er taget hensyn til den visuelle påvirkning af ny bebyggelse i området med bestemmelser om nedtrapning af etager og bestemmelser om skift i materialer.
- at der er sikret parkeringspladser til ejendommene indenfor lokalplanområdet i overensstemmelse med gældende parkeringsnorm vel vidende, at det hidtidige overskud af offentlige parkeringspladser i Ullerslev bymidte reduceres.
- at der er skabt overblik over hvilke afledte trafikale projekter, som den aktuelle planlægning kan medføre på sigt, og at det er sandsynliggjort, at det fysisk kan gennemføres.
- at lokalplanen fastsætter bestemmelser om maksimale befæstelsesgrader af hensyn til at fremtidssikre området i forhold til håndtering af overfladevand.
- at lokalplanen fastholder områdets generelle anvendelse til centerområde, hvilket betyder at nye boliger indenfor planområdet skal tåle en højere støjgrænse end tilstødende boligområder. Omvendt er lokalplanområdet omgivet af boligområder, hvilket allerede begrænser støjudbredelsen fra butikker og erhverv væsentligt.
Efter en vurdering efter § 8 stk. 2 i lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) (Lovbekendtgørelse nr. 4 af 3/1/2023) er der derfor ikke foretaget en miljøvurdering af tillæg nr. 9 efter § 8 stk. 1. Afgørelsen, der er truffet efter § 10 i loven, er annonceret og offentlig bekendtgjort den 4. marts 2024. Der er ikke indgivet klager over afgørelsen.
Der kan indgives klage over at der ikke er gennemført en miljøvurdering. Du kan se klagevejledningen ovenfor.
Klager over miljøvurdering:
I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) (Lovbekendtgørelse nr. 4 af 3/1/2023) § 48 stk. 2 kan indholdet af miljøvurderingen påklages efter de regler, der er fastsat i den lovgivning, som planen eller programmet udarbejdes i henhold til. I dette tilfælde planloven. Du kan se klagevejledningen ovenfor.
Klagevejledning
Byrådets afgørelse om forhold, der er omfattet af lov om planlægning, kan for så vidt angår retlige spørgsmål påklages Planklagenævnet. Eventuel klage over retlige spørgsmål skal indgives ved brug af Klageportalen via borger.dk eller virk.dk. Klagen skal være indgivet inden 4 uger efter modtagelse af afgørelsen. Hvis du vil indbringe afgørelsen for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder efter modtagelsen af afgørelsen. Vejledning til Klageportal og gebyrordning findes på www.nævneneshus.dk. Gebyret er p.t. 900 kr. for private og 1.800 kr. for virksomheder. Gebyret tilbagebetales hvis klagen fører til, at den påklagede afgørelse ændres eller ophæves, hvis du får helt eller delvis medhold i din klage, eller hvis klagen afvises som følge af overskredet klagefrist, manglende klageberettigelse, eller fordi klagen ikke er omfattet af Planklagenævnets kompetence. Ønskes afgørelsen indbragt for domstolene, skal dette ske inden for 6 måneder fra modtagelse af afgørelsen fra Planklagenævnet.
Retsvirkninger
Kommuneplanen er ikke direkte bindende for ejere og brugere af ejendomme. Byrådet kan dog efter planlovens § 12 udstede forbud mod udstykning og bebyggelse i strid med rækkefølgebestemmelserne (stk. 2) og forbud mod bebyggelse eller ændret anvendelse i strid med rammebestemmelserne (stk. 3).
Kommuneplantillæggets retsvirkninger træder i kraft ved byrådets endelige vedtagelse. Forbudskompetencen efter § 12 træder dog først i kraft ved kommuneplantillæggets offentlige bekendtgørelse.