Byvækst

I Nyborg Kommune er der behov for at udlægge nye arealer til boligformål og primært parcelhuse, hvis kommunen skal imødegå den forventede udvikling.

Behovet er dokumenteret i en behovsopgørelse, som er udarbejdet på baggrund af bekendtgørelse nr. 940 om planlægning af byvækst og Erhvervsstyrelsens tilhørende vejledning om byvækst. Hovedtrækkene i opgørelsen gennemgås herunder.

Forventet behov for nye boliger de næste 12 år
Kommunen skal opgøre det samlede forventede behov for nye boliger i den kommende planperiode.

Erhvervsstyrelsens vejledning om byvækst beskriver, at det skal ske på baggrund af en fremskrivning af historiske data om kommunens udvikling gennem de seneste 5 til 12 år.

Nyborg kommune har på baggrund af historiske data opgjort:

• at der i de seneste 12 år er opført mere end 1.450 boliger i kommunen. Mere end halvdelen af boligerne er opført siden 2020, dvs. de seneste 5 år.
• at 80 % af alle nye boliger er opført i Nyborg (inkl. Vindinge) og hovedparten af de resterende 20 % er opført i Ullerslev og Ørbæk.
• at størstedelen af alle nye boliger, som er opført siden 2020 er etageboliger (47%), herefter følger række-, kæde og dobbelthuse (37%) og til sidst parcelhuse (16%).

Nyborg kommune har baseret fremskrivningen af boligbehovet på baggrund af boligudviklingen de seneste 5 år, hvilket svarer til gennemsnitligt 150 nye boliger om året.

Behovet for de kommende 12 år kan på den baggrund opgøres til ca. 1.800 boliger.

Vurderingen af det 5 årige perspektiv tager blandt andet afsæt i den igangværende erhvervsudvikling og væsentlige udvikling af nye arbejdspladser i den sydvestlige del af Odense (Novo Nordisk, OUH og SDU), samt Kerteminde kommune (Lindø Industripark). Nyborg Kommune forventer, at kunne skabe en attraktiv bolig-arbejde pendling til disse kommuner blandt andet på grund af den korte afstand i km og transporttid.

Nyborg Kommune antager endvidere, at op mod 85 % af boligerne skal opføres i og ved hovedbyen Nyborg, da Nyborg rummer de fleste muligheder for fortætning, byomdannelse og de største arealudlæg til nye boliger.

Samlet set er forventningen derfor, at der skal være plads til en boligudbygning med op mod 1.530 nye boliger i og ved Nyborg de kommende 12 år. For resten af kommunen og primært centerbyerne vil behovet samlet set ligge omkring 270 nye boliger.

Rummelighed til boliger i den eksisterende planlægning

Ved opgørelse af restrummelighed gennemgås arealer, som:

• er kommuneplanlagte uden lokalplan
• er kommuneplanlagte med lokalplan
• er kommuneplanlagte med lokalplan og byggemodnede

Kommunen kan i opgørelsen af den eksisterende rummelighed se bort fra arealer udlagt i tilknytning til mindre byer i byzone med begrænset befolkningsvækst forudsat, at arealerne er udlagt før 2017 og ikke er byggemodnede.

For Nyborg Kommune betyder det, at kun Vindinge skal medtages i opgørelsen. Vindinge vil blive vurderet i tilknytning til Nyborg, da de ligger tæt på hinanden.

Udlæg til boliger i de øvrige byzonelandsbyer medtages ikke, men rummer potentielt plads til ca. 130 nye boliger – se evt. opgørelse sidst i notatet.

Nyborg (inkl. Vindinge) – Rummelighed til boliger i eksisterende planlægning

Restrummeligheden til boliger i Nyborg (inkl. Vindinge) er opgjort til ca. 1.356 boliger, fordelt mellem alle boligtyper, men med et tydeligt underskud af åben-lav bebyggelse.

Område	Ramme	Åben-lav	Tæt-lav	Etage	Planstatus
Åbohaven	1.B.50	22	10	0	Lokalplanlagt og byggemodnet
Hyrdegyden	1.B.49	0	85	0	Lokalplanlagt og byggemodnet
Skolevej (Vindinge)	8.BL.1	0	90	0	Lokalplanlagt og byggemodnet
Bøjdenvej	1.B.48	0	20	0	Lokalplanlagt og byggemodnet
Bryggerivej	1.C.8	0	0	48	Lokalplanlagt
Banegårdsalleen	1.B.19	0	48	63	Lokalplanlagt
Auernakke	1.B.40	0	400	200	Rammelagt i KP
Kamhullet	1.C.3	0	20	0	Rammelagt  i KP
Avlsgården	1.B.41	0	34	0	Rammelagt  i KP
Færgelejerne	1.BL.1	0	0	150	Rammelagt i KP
Storebæltsvej	1.C.8 +1.Bl.10	0	0	100	Rammelagt i KP
Sølyst*	1.E.19	0	0	66	Rammelagt i KP
I alt		22	707	627	I alt 1.356
Andel i %		2%	52%	46%	100%

Tabel 1: viser restrummelighed til boligudvikling i Nyborg og Vindinge. Opgørelsen tager udgangspunkt i 600 boliger i Auernakke. Herudover er der i opgørelsen nedjusterede forventninger til det fremtidige antal boliger ved Storebæltsvej og Færgelejerne. *Sølyst er pt. udlagt til erhverv, men der forelægger politisk beslutning om omdannelse til boliger, hvorfor den indgår i opgørelsen.

Særligt om Auernakke

Byudviklingsområdet Auernakke er i Kommuneplan 2025 udlagt til et blandet boligområde med mulighed for etageboliger, tæt-lav og åben-lav boligbebyggelse.

Hvad angår byudviklingsområdet Auernakke arbejder lodsejer med en helhedsplan for området, der præsenterer en urban udvikling med høj boligmæssig og bebyggelsesmæssig tæthed. Realiseres lodsejers plan vil det samlede antal boliger potentielt blive minimum 1.000 boliger, og der forventes kun i begrænset omfang (hvis overhovedet) lokalplanlagt for åben-lav bebyggelse i området.

Auernakke forventes ikke fuldt udbygget indenfor den kommende 12 års planperiode. I restrummelighedsopgørelsen er Auernakke sat til 600 boliger.

Særligt om byomdannelsesområder i Nyborg

Udover byvækstarealerne, dvs. arealer på bar mark, er der planlagt for byomdannelse i eksisterende byzone. Omdannelsesarealer i Nyborg by har traditionelt været planlagt til etageboliger, fx de tidligere erhvervs- og jernbanearealer ved havnefronten. Tæt-lav bebyggelse er i de seneste år også indpasset i byomdannelsen og planlægges fortsat prioriteret i de kommende års omdannelse, dog i mindre omfang end etageboliger. Åben-lav boliger planlægges generelt ikke i byomdannelsen.

De største resterende byomdannelsesområder udgøres af arealer ved Banegårdsalleen, Storebæltsvej og Færgelejerne. Arealerne har været udlagt til etagebyggeri i en længere årrække, men er endnu ikke realiseret. Områderne forventes ikke udbygget/fuldt udbygget i indeværende planperiode.

Ullerslev - Rummelighed til boliger i eksisterende planlægning

Restrummeligheden til boliger i Ullerslev er opgjort til 132 boliger, fordelt mellem alle boligtyper.

Område	Ramme	Åben-lav	Tæt-lav	Etage	Planstatus
Højgårdsløkken	2.B.9	20	10	0	Lokalplanlagt og byggemodnet
Ullerslevcenteret	2.C.1	0	10	32	Lokalplanlagt
Kertemindevej vest	2.B.10	50	10	0	Rammelagt i KP
I alt		70	30	32	I alt 132
Andel i %		53%	23%	24%	100%

Tabel 2: Oversigt over restrummelighed til boligudvikling i Ullerslev

Ørbæk – Rummelighed til boliger i eksisterende planlægning

Restrummeligheden til boliger i Ørbæk er opgjort til ca. 42 boliger, fordelt mellem åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse.

Område	Ramme	Åben-lav	Tæt-lav	Etage	Planstatus
Mejerivænget og Spurvevej	3.B.4	11	0	0	Lokalplanlagt og byggemodnet
Sentvedvej	3.B.6	11	8	0	Lokalplanlagt
Nyborgvej	3.BL.1	0	12	0	Lokalplanlagt
I alt		22	20	0	I alt 42
Andel i %		52%	48%	0%	100%

Tabel 3: Oversigt over restrummelighed til boligudvikling i Ørbæk.

Rummelighed til boliger i kommunens samlet set

Restrummeligheden til boliger udgør samlet set 1.530 boliger.

Område	Åben-lav	Tæt-lav	Etage	I alt	Andel i %
Nyborg	22	707	627	1.356	88 %
Ullerslev	70	30	32	132	9 %
Ørbæk	22	20	0	42	3 %
I alt	114	757	659	1.530	100 %
Andel i %	7 %	49%	43%	100 %

Tabel 4: viser restrummelighed til boligudvikling i Nyborg Kommune.  

Delkonklusion på restrummelighed til boliger

• Restrummeligheden til boliger udgør samlet set 1.530 boliger.
• Heraf er 620 af boligerne lokalplanlagte eller i gang med at blive det og flere af områderne er ved at blive realiseret.
• Ca. 910 boliger er alene rammelagte i kommuneplanen, herunder:
  
  • Auernakke i Nyborg (600 etage- og rækkehuse)
  • Færgelejerne i Nyborg (150 etageboliger)
  • Storebæltsvej i Nyborg (100 etageboliger)
  • Kertemindevej vest i Ullerslev (60 parcel- og rækkehuse).
• Restrummeligheden til boliger er størst i Nyborg med op til 88 %.
• Andelen af parcelhuse i kommunen udgør kun 7 % (114 stk.), hvoraf langt størstedelen er lokaliseret i Ullerslev og Ørbæk i både lokalplanlagte og ikke lokalplanlagte områder.

Konklusion på behov for arealer til byvækst/boligområder

Den samlede restrummelighed til boliger i Nyborg, Ullerslev og Ørbæk er på omkring 1.530 boliger, hvilket er mindre end det forventede behov i planperioden/12 år, som var opgjort til 1.800 boliger jf. den historiske fremskrivning.

Opgørelsen viser klart, at der er et behov for arealer til åben-lav bebyggelse. Af den samlede rummelighed udgør de kun 7 %, hvor den historiske udbygning med parcelhuse har været op mod 16 -17 %. Generelt er parcelhuset en attraktiv boligtype i Nyborg kommune, hvilket understreges af en absorberingsanalyse fra 2024 udarbejdet af Realise DK for Nyborg Kommune. Analysen konkluderer et behov og efterspørgsel på arealer til fritliggende boliger, herunder også et behov for parcelhuse på mindre grunde. Altså en fortætning af det mere traditionelle parcelhuskvarter.

Det er kommunens vurdering, at behovet for parcelhuse ikke kan ske ved at ændre planlægningen for arealer, som allerede er udlagt og planlagt til etage- og tæt-lave bebyggelser, da forventningen er, at der også fremadrettet vil være et væsentligt behov for mindre boligtyper grundet den fortsatte udvikling mod flere, men mindre husstande, på grund af flere enlige og flere ældre borgere.

Behovsanalysen fastlægger således et behov for byvækst til boligformål i form af åben-lav bebyggelse i Nyborg Kommune – primært i forbindelse med Nyborg, og på sigt også Ullerslev og Ørbæk.

Rummelighed i de større landsbyer i byzone

Restrummeligheden til boliger i de større landsbyer er opgjort til ca. 132 boliger, fordelt mellem åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse.

Rummeligheden indgår ikke i behovsopgørelsen for arealer til byvækst, men er medtaget i notatet for at skabe overblik.

Område	Ramme	Åben-lav	Tæt-lav	Etage	Planstatus
Ellinge	11.B.1	9	0	0	Lokalplanlagt og byggemodnet
Svindinge	13.BL.1	8	0	0	Lokalplanlagt (2006)
Svindinge	13.BL.2	7	0	0	Lokalplanlagt (2009)
Skellerup	9.B.1	10	10	0	Lokalplanlagt (2005)
Vindinge	8.BL.1	0	18	0	Lokalplanlagt (2008)
Herrested-Måre	6.B.1.	4	0	0	Lokalplanlagt (2017)
Ellinge	11.B.1	4	0	0	Rammelagt
Refsvindinge	5.B.3	20	0	0	Rammelagt
Herrested-Måre	6.B.1	20	0	0	Rammelagt
Frørup	7.B.4	12	0	0	Rammelagt
Langtved	12.B.4.	10	0	0	Rammelagt
I alt		104	28	0	I alt 132
Andel i %		79%	21%	0%	100%

Tabel 5: viser restrummelighed til boligudvikling i de støre landsbyer i byzone.

Der er en rummelighed i den eksisterende planlægning på ca. 50 ha på områder til erhvervsformål i Nyborg Kommune. Arealerne er fordelt ca. 50/50 på offentlige og private arealer og langt størstedelen er lokalplanlagt.

De største rummeligheder ligger indenfor erhvervsområderne ved Hjulby og Nyborg Vest, men der er også ledige erhvervsarealer ved Ørbæk, og der er rammelagte arealer til yderligere erhverv i Ullerslev.

Siden 2014 har Nyborg Kommune solgt 6,5 ha erhvervsareal fordelt i Nyborg, Ullerslev og Ørbæk. I 2024 er der også solgt og udviklet arealer indenfor det private erhvervsområde ved Hjulby.

Det forventede arealbehov for erhvervsarealer vurderes samlet set at være tilstrækkeligt for den kommende planperiode og der udlægges derfor ikke nye erhvervsarealer med Kommuneplan 2025. Vurderingen understøttes af Strategi- og udviklingsplan udarbejdet af Realise DK for Nyborg Kommune 2024.

Område	Ramme	Rummelighed i ha	Planstatus
Erhvervsområde vest, Nyborg	1.E.12	ca. 18	Lokalplanlagt
Erhvervsområde Hjulby, Nyborg	1.E.13	ca. 18	Lokalplanlagt
Erhvervsområde Industrivej, Ørbæk	3.E.6	ca. 6	Lokalplanlagt
Erhvervsområde Damgårdsvej, Ullerslev	2.E.3	ca. 8	Rammelagt
I alt		ca. 50 ha

Læs mere i gennemgangen af erhvervsområderne i Nyborg Kommune her:

Status på planlægning til erhvervsformål 2025

Kommuneplanen skal efter planlovens § 11 e, stk. 1. nr. 1 redegøre for planens forudsætninger, herunder om evt. rækkefølge for planens gennemførelse.

Indenfor byzoner kan Kommunalbestyrelsen modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser, medmindre der allerede er en lokalplan for området, som er vedtaget før kommuneplanen.

Rækkefølgebestemmelserne bidrager til at sikre, at byudvikling og byomdannelse koordineres med:

• Overordnet infrastruktur og service
• Tilstrækkeligt og varieret udbud af planlagte byggemuligheder

Rækkefølgeplanlægning gælder kun for planperioden på 12 år som kommuneplanlægningen omfatter. Arealer der tænkes udviklet efter den 12 årige planperiode omtales som perspektivarealer. Kommuneplanen revideres hvert 4. år.

Der er for nuværende kun tilknyttet rækkefølgebestemmelser til det kommende boligområde ved Auernakke (Telegrafen) i Nyborg, samt for udbygningen af sommerhusområdet ved Slude Strand.

• Boligområdet ved Auernakke (1.B.40) kan kun udvikles etapevis, hvor hver etape består af ca. 100 boliger. Næste etape i udbygningen kan planlægges, når ¾ den foregående etape er udbygget. (eks. retningslinje i KP21 – i rammen er det kun omtalt således: Området skal udbygges i etaper).
• Sommerhusområdet ved Slude Strand (rammeområde 30.S.11) kan først lokalplanlægges, når de to eksisterende lokalplanlagte sommerhusområder, rammeområde 30.S.14 og S.17.10 er udbygget med minimum 75 %.

Øvrige byer og byudviklingsområder er pt. ikke underlagt rækkefølgebestemmelser.

Perspektivarealer

Kommuneplan 2025 fastholder perspektivareal til fremtidig erhvervsudvikling ved Nyborg og Ørbæk, samt fremtidig boligudvikling ved Nyborg og Ørbæk.

Perspektivområder er arealer, som tænkes udviklet til by senere end de 12 år, som kommuneplanen skal løbe. De er derved ikke udlagt som ramme og har ingen juridisk status, men er en hensigtserklæring fra kommunen om fremtidige udviklingsretninger.