Rammebestemmelser for boligområder 

For boligområder gælder generelt, at:

• Ved lokalplanlægning fastlægges, at boliger skal anvendes til helårsboliger. I mindre omfang kan der udlægges areal til kollektive anlæg, offentlige formål og serviceerhverv, som naturligt kan indpasses i boligområderne uden nævneværdig gene for omgivelserne og så områdets præg af boligområde ikke ændres væsentligt. 
• Lokalplaner må ikke give mulighed for at tage beklædes med reflekterende materialer med en glansværdi over 10. Der vil i særlige tilfælde kunne planlægges for tagmaterialer med en højere glansværdi, hvis det er begrundet i et arkitektonisk hensyn.  

Boligområder kan opdeles i tre hovedkategorier: åben-lav, tæt-lav og etageboliger.

Åben-lav boligbebyggelse består af fritliggende huse på selvstændige grunde bestående af parcelhuse og tofamiliehuse (to boliger adskilt af vandret skel). 

Grunde til åben-lav boligbebyggelse skal som udgangspunkt være minimum 700 m².

Ved åben-lav boligbebyggelse kan der efter en konkret vurdering fastlægges mindre grundstørrelser som kompaktparceller for mindre boliger i udvalgte dele af nye boligområder. Kompaktparceller skal være på mellem 400-700 m² og med fritliggende beboelsesejendomme, hvilket giver et mindre arealudlæg for boligenhederne end standardgrunde. Parcellerne skal planlægges og udlægges som en samlet udstykning, fx i et delområde, og efter en godkendt samlet plan. Der kan inden for området etableres fællesbygninger og -faciliteter til områdets brugere.

Tæt-lav boligbebyggelse omfatter dobbelthuse, kædehuse, rækkehuse, klyngehuse og lignende helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse med lodret lejlighedsskel.

Grunde til dobbelthuse skal som udgangspunkt være min. 500 m² pr. boligenhed, mens grunde til øvrig tæt-lav boligbebyggelse som udgangspunkt skal kunne udstykkes med en mindste grundstørrelse på 250 m² eksklusiv adgangsvej, fælles opholdsarealer og evt. fælles parkeringspladser.

Der kan på baggrund af en konkret vurdering tillades mindre grundstørrelser med det formål at give mulighed for tættere  boligområder på udvalgte lokaliteter.

Vurderingen skal ske med afsæt i en række forhold, blandt andet:

• Størrelse og kvalitet af fælles opholdsarealer
• Tilpasning i forhold til omgivende bebyggelse
• Stiforbindelser og trafikale forhold
• Arkitektonisk kvalitet
• Muligheder for at styrke fællesskaber
• Antallet af boliger vurderet i forhold til den eksisterende by eller bydel.

Muligheden for at udlægge mindre grunde skal dokumenteres gennem en samlet redegørelse og en situationsplan, der viser, hvordan bebyggelsen indpasses i omgivelserne og/eller landskabet. Materialet skal desuden tydeliggøre, hvordan de mindre grunde bidrager til øget kvalitet i boligområdet – herunder sikring af en harmonisk bebyggelse med gode adgangsforhold, passende afstande mellem boligerne og attraktive fællesarealer. Der skal også tages højde for klimatilpasning, herunder håndtering af regnvand. 

Etageboligbebyggelse er boliger fra 2 etager og opefter og med vandret lejlighedsskel. Bortset fra tofamiliehuse i et parcelhusområde defineres boliger med vandret lejlighedsskel som etageboliger.

Uddybede om reflekterende tagmaterialer

Formålet med bestemmelsen om glansværdi er at forhindre gener for naboer ved at begrænse, hvor meget lys tagmaterialer må reflektere. Glanstallet for helt almindelige, uglasserede røde tegl er normalt 2-5, mens tallet for sorte blanke teglsten er ca. 70-80. Generelt beskrives en skala for glanstal sådan:

• Helmat 00-10
• Mat 10-20
• Halvmat 20-40
• Halvblank 40-60
• Blank 60-80
• Helblank 80-100

Der vil i særlige tilfælde kunne tillades tagsten med en højere glansværdi end 10, hvis der er en god arkitektonisk argumentation - f.eks. en patriciervilla, som ud fra en arkitektonisk vurdering ofte godt kan have glaserede tagsten og evt. har haft det i sin oprindelige udformning.