Byudvikling og fremtidig byzone

Eksisterende byzone og fremtidige byzonearealer er afgrænset på kortet - dvs. Nyborg, Ullerslev, Ørbæk og de større landsbyer. Herudover er vist perspektivarealer for hhv. bolig- og erhverv. 

1. Arealer i byzone kan anvendes til de byformål, der er fastlagt i kommuneplanens retningslinjer og rammer.
2. Byområder skal være sammenhængende og der skal opretholdes klare grænser mellem by og land. Arealer, der anvendes eller planlægges til bymæssige formål skal gennem lokalplanlægning overføres til byzone.
3. Arealer til byvækst i kommuneplanens 12-årige periode skal som hovedregel ligge i tilknytning til kommunens hoved- og centerbyer. Eksisterende planlagte udlæg fremgår af kortet.
4. Ved udlæg af nye arealer til byvækst skal følgende faktorer indgå i vurderingen:  
   • Nærhed til hverdagsfunktioner som f.eks. skoler, indkøbsmuligheder og fritidsfaciliteter.
   • Nærhed og sammenhæng med overordnet trafikal infrastruktur (vej, stier og kollektiv trafik).
   • Brug af landskabet, kulturværdier og naturen til at skabe gode bystrukturer og bevare eksisterende værdier.
   • Etablering af robust og fremtidssikret vandhåndtering samt sikring af rent drikkevand.
   • Sikre miljøfølsomme anvendelser - såsom boliger - mod støj og anden luftforurening fra erhverv og veje.
5. Ved større byudviklingsprojekter skal der som udgangspunkt arbejdes med helhedsplaner eller lignende for at sikre en sammenhængende planlægning af høj kvalitet i kontakt med omgivelserne.
6. I forbindelse med byudvikling mod det åbne land og mod grønne arealer skal der stilles krav til den landskabelige bearbejdning af byområdet i form af beplantninger, arronderinger samt grønne rekreative bufferzoner.
7. Eksisterende udlæg til begrænset byvækst i de større landsbyer fastholdes.

Boligudvikling 

1. Ved planlægning af nye byvækstarealer, byomdannelsesområder og byfortætning skal typen af boligudbud vurderes efter behov og eksisterende boligudbud i området, så der sikres et varieret boligudbud, som kan imødekomme de forskellige ønsker og behov for boligtyper og størrelser, der efterspørges.

Planloven inddeler hele landet i byzone, sommerhusområde og landzone. Et areal er som udgangspunkt landzone, indtil det i en lokalplan overføres til enten byzone eller sommerhusområde.

Hovedformålet med planlovens zoneinddeling er at forhindre spredt bebyggelse i det åbne land og dermed sikre en klar grænse mellem by og land, og at byudvikling kun sker, hvor der gennem planlægningen er åbnet mulighed for det.

I Nyborg Kommune planlægges hoved- og centerbyer som de primære byzonebyer. Det betyder, at det er i disse byer, at den primære byudvikling skal ske gennem lokalplanlægning og byggetilladelser, hvor nye byområder overføres til byzone.

Når et landezoneareal i en kommuneplan udlægges til fremtidigt byzoneareal, kaldes det byvækst. Kommuneplanen skal indeholde tilstrækkeligt med areal for at rumme den forventede byvækst i den 12-årige planperiode.

Reglerne i planloven betyder, at en kommune kun kan udlægge nye landzonearealer til byvækst, hvis der kan redegøres for, at der ikke er tilstrækkeligt areal i den gældende kommuneplan til den forventede fysiske udvikling i de kommende 12 år.

Redegørelsen for behovet for byvækst i den kommende 12-årige planperiode er uddybet i afsnittet om Byvækst.

Den eksisterende byzone og fremtidige byzonearealer fremgår af kortet.

Perspektivarealer

Kommuneplan 2025 fastholder følgende perspektivarealer til fremtidig byvækst:

• Nyborg Vest (nord for Fynsvej), boligudvikling
• Nyborg Vest (syd for Fynsvej), erhvervsudvikling
• Ørbæk (Sentvedvej), boligudvikling
• Ørbæk, (Odensevej), erhvervsudvikling

Perspektivområder er ikke udlagt som ramme i kommuneplanen og har dermed ingen juridisk status, men anviser, hvor kommunen ser mulighed for fremtidige udviklingsretninger.

Lokalisering af nye arealer til byvækst

Afgrænsningen af nye byudviklingsområder sker på baggrund af en samlet vurdering, hvor der både tages hensyn til en harmonisk og æstetisk udvikling af den enkelte by samt til de overordnede hensyn i det åbne land. Det omfatter blandt andet kvalitet i landskab og kulturmiljø, beskyttelse af naturen samt hensyn til grundvandsinteresser. Samtidig lægges der vægt på at udnytte eksisterende investeringer i infrastruktur på en effektiv måde.

De større byer rummer typisk hovedparten af de offentlige investeringer og har også det største behov for byudvikling.

Det er vigtigt at beskytte landskab, natur og kulturmiljøer – men disse elementer kan samtidig bidrage til at forme attraktive byområder, der er tilpasset det omkringliggende landskab og integreret med grønne forbindelser til gavn for både mennesker, dyr og planter.

Med klimaforandringerne følger øgede mængder regnvand, hvilket stiller krav til planlægningen. Der bør ikke udlægges nye byområder i områder med risiko for oversvømmelse eller hvor det ikke er muligt at håndtere mængden af regnvand.

Regnvandet spiller en vigtig rolle i dannelsen af nyt grundvand, men samtidig skal grundvandet beskyttes mod forurening. Derfor skal anvendelsen af nye byområder nøje vurderes i forhold til behovet for grundvandsbeskyttelse.

Nye boligområder bør kun placeres, hvor de vejledende grænser for støj og luftforurening kan overholdes. Det er derfor væsentligt, at miljømæssige forhold indgår i overvejelserne, når nye bolig- eller erhvervsområder udpeges. Afstand er ofte et afgørende redskab til at undgå miljøkonflikter, men hvor det ikke er muligt eller hensigtsmæssigt, kan der anvendes afbødende tiltag – for eksempel støjvolde – for at reducere påvirkningen.

Helhedsplaner

Helheds- og udviklingsplaner er alle uformelle planer, som ingen juridisk status har. Formålet med de uformelle planer er at sikre en bedre helhedsplanlægning for et område end hensigtsmæssigt i en kommuneplan, men samtidig ikke så detaljeret som i en lokalplan.

De uformelle planer skal bidrage til, at der udvikles nye og spændende byområder, hvor områderne tilpasses stedets særlige karakter, hvor bygningerne opnår en smuk beliggenhed i byen og landskabet, og hvor der sikres grønne friarealer og stier med adgang til byens skoler, fritidsfaciliteter og omkringliggende natur. Det er kort sagt Byrådets mulighed for at sætte en retning for et konkret område i dialog med områdets beboere og naboer.

Der er blevet udarbejdet en række helheds- eller udviklingsplaner i Nyborg Kommune. De kan ses under de aktuelle byer i hovedstrukturen.

Af de større helhedsplaner kan nævnes:

• Strategisk udviklingsplan for Nyborg By(midte) – en samlet by
• Helhedsplan for Svanedammen i Nyborg
• Helhedsplan for DSB-arealerne i Nyborg Havn
• Helhedsplan for boligområde i Nyborg Vest
• Rigets Hovedstrøg
• Landskabsplan for Nyborg vold
• Helhedsplan for Ørbæk
• Udviklingsplan for Ullerslev

Begrænset byvækst i større landsbyer

Det er Byrådets ønske, at der skal være plads til udvikling af de større landsbyer i en skala, som er tilpasset og begrundet i et lokalt behov og med afsæt i de enkelte byers særlige karakter.

Med undtagelse af Vindinge, hvor der med Kommuneplan 2021-33 blev planlagt en større boligudbygning er der kun opført et begrænset antal nye boliger i landsbyerne i løbet af de seneste 12 år.

Der er derfor ikke udlagt nye arealer til byvækst i de større landsbyer. De eksisterende uudnyttede udlæg, heraf flere lokalplanlagte, ønskes fastholdt, så der fortsat er mulighed for begrænset vækst i de større landsbyer.

De større landsbyer ligger i byzone eller skal overføres til byzone via lokalplanlægning.

Ændringer siden KP21

Kommuneplan 2025 udlægger ikke nye eller ændrer på allerede planlagte arealer til fremtidig byzone og viderefører således planlægningen fra Kommuneplan 2021.

Retningslinjerne samler og opsummerer retningslinjer fra flere afsnit i kommuneplan 2021 af henblik til bedre overblik. Herudover er der tilføjet en retningslinje vedr. helhedsplaner for større byudviklinger, hvilket blot præciserer eksisterende praksis.

Redegørelsen er opdateret.